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专业房产律师:商品房退房纠葛中,如何认定合同解除节点?

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠葛、央产房、军产房等房产纠葛案件。从业十五余年,率领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积聚了丰厚的诉讼经历,如今蒋这些案件改编为房地产纠葛案例,希望能够协助到你。


(为维护当事人隐私平安及防止不用要纷争,以下当事人姓名均为化名,假如相同,能够我们联络,我们将予以撤销。)


一、案件引见:


1、被告诉称:


被告艾S、张D诉称:2016年8月,被告和被告签署了购房协议,商定M公司将其2012年5月份从第三人处购置的位于北京市通州区的诉争房屋出卖给被告,诉争房屋面积为102平方米,成交价钱为500万元,付款时间为2016年9月30日,被告曾经托付前两期对付的全部款项150万,但被告迟迟没有办理相应更名手续,拖延至今。期间,被告曾经准备好第三期应当实行的合同款项350万元,并通知了被告,敦促被告尽快办理相应手续,但被告迟迟没有办理,且第三人工作人员向被告透露,被告曾经自行申请将诉争房屋的房屋产权人办理至M公司名下。


被告以为,双方所签购房合同系双方真实意义表示,合法有效,改合同应当遭到法律维护。但被告实行合同义务后,被告迟迟没有实行合同义务,且经过被告敦促,被告仍没有实行。而依据被告从第三人处理解的信息,被告以本人的行为标明回绝实行合同的意义,严重违背了合同商定的义务。在与被告沟经过程中,被告屡次请求被告先行支付第三期款项350万元,但是依据合同商定,被告曾经依照合同按期实行了前两期的全部款项,第三期款项应于过户当日支付,被告也屡次表达了与被告同时实行更名与付款的意义,但均遭到被告的回绝。综上,被告经屡次协商无效后,特诉至法院,诉请法院判令:1.被告返复原告购房款150万元且被告支付被告违约金50万元;2.被告赔偿被告利息损失,以150万元为基数,依照同期人民银行的贷款利率计算,从2016年11月1日起到付清之日止。


2、被告辩称:


被告M公司、希某共同辩称,不同意被告的诉讼恳求。我方以为应该是被告先违约。


3、第三人叙说:


第三人A公司诉称,我方不分明原被告之间的买卖。


二、法院查明:


2016年8月底,M公司作为卖方与卖方艾S、张D签署了《房屋买卖合同》(以下简称涉案合同),双方在合同中商定:第一条:甲方同意出卖甲方一切的位于北京市通州区的诉争房屋。房屋建筑面积102平方米。第二条:甲、乙双方同意上述房产的成交价钱为500万元整。第三条:付款时间及方式。房屋价款分三次付给甲方。2016年8月31日,乙方向甲方支付房款40万元。2016年9月30日,乙方向甲方支付房款110万元。余款350万元,在办理产权证完成之日托付。第四条:办理过户及房屋托付。甲方在乙方付清全款后一周内,把房产手续全部转移到乙方名下。第八条:违约义务。本合同签署后,若乙方悔约的,应当书面通知甲方,甲方应在3日内将乙方的已付款(不计利息)返还给乙方,乙方承当违约金50万元。若甲方悔约,应当书面通知乙方,甲方应承当违约金50万元。甲方未能在商定时间办理终了过户手续的,乙方有权解除合同,并由甲方按前述条款承当违约金。合同还就其他事项停止了商定。


合同签署后,艾S、张D实行了涉案合同商定的前两笔款项合计150万元。后双方就涉案合同商定的尾款支付问题未达成分歧,艾S、张D诉至法院。


涉案合同签署时,希某承诺能够经过修正“底单”(即修正网签信息)方式,完成张D、艾S用一手房的方式购置诉争房屋。后未完成改“底单”的操作。


另查,诉争房屋原系M公司于2014年从A公司处购置并办理了网签。


庭审中,艾S、张D、M公司均同意解除涉案合同。


三、法院判决:


北京市通州区人民法院经审理后判决:


1、被告M公司、希某连带返复原告艾S、张D购房款150万元,于判决生效之日起七日内付清;


2、被告M公司配成被告艾S、张D利息损失(以150万元为基准,从2018年3月28日起至实践付清之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算),于判决生效之日起七日内付清;


3、驳回被告艾S、张D的其他诉讼恳求。


四、律师点评:


商品房买卖纠葛律师靳双权以为:


本案的争议焦点系艾S、张D和M公司双方能否存在违约。


在本案庭审过程中,双方均认可涉案合同第三条“余款350万元,在办理产权证完成之日托付”与第四条“甲方在乙方付清全款后一周内,把房产手续全部转移到乙方名下”存在抵触,但双方对该两条的了解存在争议。


艾S、张D以为,双方到开发商处办理更名同时支付尾款350万元;M公司以为,艾S、张D需求支付350万元尾款后,M公司一周之内将诉争房屋网签到张D、艾S名下。


经过法院审理后查明,艾S、张D同M公司签署涉案合同时,诉争房屋尚未过户到M公司名下。双方在签署房屋买卖合同时达成的合意系M公司首先向A公司办理退房手续,然后艾S、张D同A公司签署房屋买卖合同并办理网签,以此完成艾S、张D经过一手房的方式购置涉案房屋(双方称的改“底单”)。


法院依据双方诉争房屋买卖的上述流程以及庭审中双方的陈说,分离本案涉案合同的上下文及买卖习气,本着买卖公平的准绳,认定涉案合同第三条“余款350万,在办理产权证完成之日托付”双方的真实意义系艾S、张D向M公司给付尾款350万元当天M公司在A公司的配合下完成诉争房屋网签信息由M公司变卦为艾S,即双方称的改“底单”;涉案合同第四条“甲方在乙方付清全款后一周内,把房产手续全部转移到乙方名下”双方的真实意义系M公司在收到尾款350万元后,一周之内完成x室注销在艾S名下。在合同的实行过程中,因无法办理改“底单”,双方就依照“二手房”买卖的流程停止沟通,在税费承当以及尾款支付方面双方未达成分歧。


现双方均同意解除涉案合同。因改“底单”行为系违背国度相关规则的行为,涉案合同签署时及合同实行中M公司均承诺可以改“底单”,在艾S、张D晓得不能改“底单”之后,同M公司沟统统过“二手房”的买卖流程继续实行房屋买卖的行为,M公司坚持请求艾S、张D先行支付尾款才同意办理房屋过户,后双方在尾款支付上不断未达成分歧。


涉案合同系双方在达成改“底单”意义表示分歧的背景下达成的,后呈现无法改“底单”状况,达成涉案合同意义表示分歧的客观状况发作了变化,同时双方又没有构成新的合意,招致涉案合同的实行发作障碍,最终招致涉案合同被解除,此种状况下不宜认定为合同双方任何一方违约。


综上,法院审理后以为艾S、张D和M公司均不存在违约行为。因而关于艾S、张D请求M公司、希某给付违约金的诉讼恳求,缺乏事实和法律根据,法院未予支持。


合同解除后,尚未实行的,终止实行;曾经实行的,依据实行状况和合同性质,当事人能够请求恢恢复状、采取其他弥补措施,并有权请求赔偿损失。


关于艾S、张D请求M公司、希某退还150万元购房款的诉讼恳求,现涉案合同解除,因涉案合同并未商定收款人,依据双方实践实行合同的状况,艾S、张D将150万元均支付给了M公司法定代表人希某个人账户,故法院认定应由M公司和希某连带返还购房款150万元,艾S、张D该项诉求,于法有据,法院应当予以支持。


M公司在签署涉案合同时及之后均称能够改“底单”,其在合同的实行中存在过错,故关于艾S、张D请求M公司赔偿150万元利息损失的诉讼恳求,法院应予以支持,但利息的数额以法院认定的为准。2018年3月27日的庭审中,双方均明白表示同意解除合同,故法院最终认定涉案合同于2018年3月27日解除。在合同解除后,即从2018年3月28日起,M公司应当给付艾S、张D150万元购房款的利息损失。


综上,法院最终认定,M公司给付艾S、张D利息损失,以150万元为基数,从2018年3月28日起至实践付清之日止,依照中国人民银行同期贷款利率计算是正确的。


综上所述,法院的判决是正确的。


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